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  • AutorenbildProf. Dr. Richard Schmidt

Steueroptimierung durch Ausgliederung von Immobilien auf Immobilien-GmbH

Einführung 

Unternehmen stehen häufig vor der Herausforderung, ihre steuerlichen und zivilrechtlichen Strukturen zu optimieren. Eine bewährte Methode zur Steueroptimierung besteht darin, betrieblich genutzte Grundstücke auf eine gesonderte Immobilien-GmbH auszugliedern und diese dann an die operativen Gesellschaften zu vermieten. Durch diese Vorgehensweise lassen sich erhebliche Steuervorteile erzielen, insbesondere im Bereich der Gewerbesteuer. 

 

Der Steuervorteil im Detail 

Keine Gewerbesteuer auf Seiten der Immobilien-GmbH 

Nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG können immobilienverwaltende Kapitalgesellschaften ihren gewerbesteuerlichen Ertrag vollständig kürzen. Das bedeutet, dass die Gewerbesteuer effektiv entfällt; Unternehmen müssen lediglich die Körperschaftsteuer in Höhe von 15% sowie den Solidaritätszuschlag entrichten. Dies führt zu einer signifikanten steuerlichen Entlastung und erhöht die Liquidität des Unternehmens. 


Hintergrund der Vorschrift ist der Gedanke der Rechtsformneutralität: Auch wenn eine GmbH kraft gesetzlicher Fiktion stets Gewerbeeinkünfte erzielt (§ 8 Abs. 2 KStG), soll sie dann nicht zur Gewerbesteuer herangezogen werden, wenn eine Privatperson mit ihren Erträgen aus der Vermietung und Verwaltung ihrer Immobilien gewerbesteuerfreie Einkünfte erzielen würde (sehr schön formuliert von BFH Urt. v. 07.04.1967 – VI 294/65 = BeckRS 1967, 21003088; vertiefend BeckOK GewStG/Jahndorf, 10. Ed. 1.6.2024 = GewStG § 9 Rn. 80).

Wichtig (für Experten): Berater haben an dieser Stelle aber genau zu prüfen, dass bei der Ausgliederung der Immobilien auf eine Immobilien-GmbH keine Betriebsaufspaltung zustande kommt, die bei der Grundstücksgesellschaft zu originären Gewerbeeinkünften führt. Die gewerbesteuerliche Kürzung entfällt sonst unter Umständen komplett. Von BFH und Finanzverwaltung anerkannt ist, dass aufgrund des sog. "Durchgriffsverbots" Schwester-Kapitalgesellschaften selbst dann keine schädliche Betriebsaufspaltung für die Immobilien-GmbH entfalten, wenn die Gesellschafter in beiden Gesellschaften (Immobilien-Gesellschaft und operative Gesellschaft) personenidentisch sind. Auch die Finanzverwaltung schreibt hierzu (Oberste Finanzbehörden der Länder, GLE v. 22.11.2022 = DStR 2022, 2504):

 

Die Rechtsprechung des BFH zur fehlenden personellen Verflechtung zwischen Schwester-Kapitalgesellschaften (BFH v. 1.8.1979 – I R 111/78, BStBl. II 1980, 77, BeckRS 1979, 22004987) ist weiterhin anzuwenden.

 

Sehr empfehlenswert zu möglichen Gestaltungen ist der Beitrag von Jahndorf in BeckOK GewStG, 10. Ed. 1.6.2024, GewStG § 9 Rn. 387 ff. Kürzer, aber ebenfalls empfehlenswert ist auch der Beitrag von Gosch in Brandin/Heuermann, 171. EL (03/2024), GewStG § 9 Rn. 62 ff.

 

Auf die Darstellung weiterer Sonderkonstellationen (bspw. Organschaften) wurde verzichtet, um den Beitrag kurz halten zu können.


Betriebsausgaben-Abzug beim operativen Unternehmen 

Auf Seiten des mietenden Unternehmens entstehen Betriebsausgaben, welche die dortige Steuerlast von rd. 29,25% (Kapitalgesellschaft) mindern. Durch die Verlagerung von Einkommen aus der operativen Gesellschaft in die Immobilien-GmbH wird der Steuersatz – bezogen auf die Mieteinnahmen, die beim operativen Unternehmen Gewinn wären – effektiv um rd. 14,25% (Kapitalgesellschaften) gemindert. 


Darstellung der steuerlichen Verhältnisse
Darstellung der steuerlichen Verhältnisse

Zu beachten ist, dass gem. § 8 Nr. 1 lit. e) GewStG eine Kürzung des Betriebsausgabenabzugs (das Gesetz spricht von einer „Hinzurechnung zum Gewinn) um 1/8 der Mietkosten vorsieht. Diese Kürzung findet allerdings erst statt, sobald die Summe aller Kürzungsbeträge aus § 8 GewStG 200.000,00 EUR übersteigt. Soweit keine anderen Kürzungstatbestände vorliegen, müsste die Miete bei 1.600.000,00 EUR liegen, bevor die Vorschrift greift.  


Überdies sind die Voraussetzungen der Gewerbesteuerkürzung gemäß § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG genau einzuhalten. Diese tritt nur bei rein immobilienverwaltenden GmbHs ein. Daher ist es entscheidend, im Einzelfall genau zu prüfen, welche zusätzlichen (ggf. sogar verbauten) Gegenstände Teil der Immobilien-GmbH sein dürfen. Photovoltaik-Anlagen, die auf dem Grundstück verbaut worden sind, können beispielsweise unter Umständen zur vollständigen Versagung der Gewerbesteuer-Begünstigung führen. Eine sorgfältige Planung und Abstimmung ist daher zwingende Voraussetzung, um die steuerlichen Vorteile nicht zu gefährden. 


Der Weg zur Schaffung der Immobilien-GmbH 

Der Weg zur Schaffung einer Immobilien-GmbH kann komplex sein. Zu beachten sind Fallstricke sowohl im Bereich der Ertragsteuern (ist der Verkauf bzw. die Übertragung der Immobilie nach EStG, KStG oder GewStG steuerpflichtig?), als auch im Bereich der Grunderwerbsteuer. Wichtig ist daher, einen Weg zu finden, in dem eine Besteuerung des Übertragungsvorganges möglichst vermieden wird. 


Der Steuergesetzgeber hat dabei gerade für mittelständige Unternehmen Möglichkeiten geschaffen, eine Besteuerung zu vermeiden. Im Bereich der Grunderwerbsteuer kann etwa eine Steuerfreiheit durch Konzernbegünstigungen gem. § 6a GrEStG helfen. Der BFH hat zudem durch Verzicht von Vorhaltefristen bei neu zu gründenden Rechtsträgern in jüngerer Rechtsprechung erhebliche Erleichterungen geschaffen,  die Steuerfreiheit in der Grunderwerbsteuer zu erreichen (BFH, Urt. v. 21.08.2019 – II R 21/19 (II R 56/15) = DStRE 2020, 429). 


Auch im Ertragssteuerrecht finden sich Wege, eine Besteuerung des Übertragungsvorgangs ganz oder jedenfalls zu erheblichen Teilen zu vermeiden. Insoweit sind die jeweiligen Voraussetzungen aber stark von der Ausgangssituation des Unternehmens abhängig, sodass professionelle Beratung wichtig ist. 


Vorteile bei der Exit-Besteuerung  

Bei einem späteren Verkauf der Immobilie ist der Verkaufspreis in der Regel voll zu versteuern. 


Um diese Steuerlast zu vermeiden, können jedoch Holding-Modelle geschaffen werden. Diese ermöglichen eine steuerlich optimierte Veräußerung der Immobilien, wobei die Ertragssteuerbelastung regelmäßig auf unter 2% reduziert wird.  


Aufgrund der Komplexität von Holding-Strukturen werden diese in einem gesonderten Beitrag erläutert. 


Der zivilrechtliche Vorteil 

Neben den steuerlichen Vorteilen bietet die Ausgliederung von Immobilien in eine separate GmbH auch zivilrechtliche Vorteile. Durch die Abtrennung des Vermögens – der Immobilien – vom Betriebsrisiko werden diese vor dem Zugriff von Gläubigern geschützt, sollte das Unternehmen in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten. Dies sorgt für eine zusätzliche Sicherheit und Stabilität des Unternehmensvermögens. 


Fazit und Empfehlung 

Die Ausgliederung von betrieblich genutzten Grundstücken auf eine Immobilien-GmbH bietet erhebliche steuerliche und zivilrechtliche Vorteile, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und Durchführung. Wir empfehlen daher dringend, einen Spezialisten für Steuergestaltungen zu engagieren. 


Gerne steht Schmidt partners Ihnen für diese komplexen steuerlichen und zivilrechtlichen Gestaltungen zur Verfügung. Dabei arbeiten wir gerne auch harmonisch und kooperativ mit Ihrem laufenden Steuerberater zusammen, um die bestmögliche Lösung für Ihr Unternehmen zu finden. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung und lassen Sie uns gemeinsam die optimale steuerliche und rechtliche Struktur für Ihr Unternehmen entwickeln. 



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