Steuerliche Gestaltung und Optimierung beim Aufbau von Immobilienvermögen

Beim Investieren in Immobilien spielt die Steueroptimierung eine entscheidende Rolle. Durch gezielte Gestaltungen lässt sich die Steuerlast legal senken, was den Vermögensaufbau mit Immobilien deutlich beschleunigen kann. Im Folgenden werden verschiedene legale Methoden vorgestellt – von erhöhten Abschreibungen bis zur optimierten Finanzierungsstruktur – mit deren Hilfe Immobilieninvestoren Steuern sparen und ihre Liquidität verbessern können.

Abschreibungen als Schlüssel zur Steueroptimierung

Die Abschreibung (AfA) einer Immobilie ermöglicht es Vermietern, einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich als Aufwand von den Mieteinkünften abzusetzen. Damit wird das zu versteuernde Einkommen reduziert, was insbesondere bei hohen Steuersätzen zu erheblichen Steuerersparnissen führen kann. Im Idealfall können die fiktiven Abschreibungsaufwendungen sogar einen steuerlichen Verlust erzeugen, der mit anderem Einkommen verrechnet wird.

Ein einfaches Beispiel verdeutlicht den Effekt: Führen erhöhte Abschreibungen dazu, dass 25.000 € vom Einkommen abgezogen werden, sinkt bei einem Spitzensteuersatz (inkl. Solidaritätszuschlag) von ca. 47 % die Steuerlast um rund 11.750 €. Die Abschreibung ist somit ein mächtiges Instrument, um Liquiditätsvorteile zu erzielen – oft finanziert der Staat einen Teil der Investition mit.

Erhöhte Abschreibungen durch Restnutzungsdauergutachten

Für Bestandsimmobilien gelten standardmäßig lange Abschreibungszeiträume: Gebäude, die nach 1924 erbaut wurden, müssen linear über 50 Jahre (2 % pro Jahr, § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 lit. b) abgeschrieben werden; bei älteren Baujahren sind es 40 Jahre (2,5 % pro Jahr, § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 lit. c). Insoweit besteht die gesetzliche Vermutung, dass die Nutzungsdauer des Gebäudes bei 50 bzw. 40 Jahre liegt.

Diese Pauschalen berücksichtigen aber nicht den tatsächlichen Zustand oder die Restlebensdauer einer gebrauchten Immobilie. Hier setzt das Restnutzungsdauergutachten an: Ein Sachverständiger ermittelt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes. Ist diese geringer als die gesetzliche Standardnutzungsdauer, darf entsprechend mit höherem jährlichen AfA-Satz abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Beispiel: Der Gebäudewert (ohne Grundstück) eines Altbaus beträgt 280.000 €. Ohne Gutachten wären jährlich 2 % = 5.600 € abschreibbar. Ergibt das Gutachten aber eine Restnutzungsdauer von nur 16 Jahren, steigt der AfA-Satz auf 6,25 % – also 17.500 € pro Jahr. Die jährliche Abschreibung liegt dann um 11.900 € höher als im Standardfall, was bei einem Spitzensteuersatz von 42 % rund 5.000 € weniger Steuern pro Jahr bedeutet.

Über die Haltedauer summiert sich dieser Vorteil erheblich. In der Praxis kommt ein Restnutzungsdauergutachten vor allem bei älteren, abgenutzten Objekten infrage, wo realistisch eine deutlich kürzere Restlebensdauer nachweisbar ist. Wichtig ist, dass das Gutachten professionell erstellt wird und allen formalen Anforderungen genügt, damit das Finanzamt die verkürzte Nutzungsdauer akzeptiert. Das BMF (BStBl 2023 I Seite 332) formuliert hierzu:

Im Rahmen des Nachweises ist der Zustand des Gebäudes in seinen die Nutzungsdauer bestimmenden Elementen (Tragstruktur des Bauwerks) darzustellen und begründet darzulegen, weshalb am Ende der geltend gemachten (kürzeren) Nutzungsdauer voraussichtlich keine wirtschaftlich sinnvolle (anderweitige) Nachfolgenutzung mehr möglich ist und kein Restwert mehr vorhanden ist.

Hinweis

Aktuell erleben wir vereinzelt, dass Gutachter eine kürzere Restnutzungsdauer bescheinigen, ohne sich das Objekt selbst jemals konkret angesehen zu haben. Ein solches Gutachten, dass dann ausschließlich auf den Aussagen und Unterlagen des Auftraggebers beruht, dürfte i.d.R. nicht die Anforderungen des BMF erfüllen.

Sonderabschreibungen in Sanierungsgebieten und bei Denkmalschutz (§§ 7h, 7i EStG)

Ein weiterer Weg zu erhöhten Abschreibungen sind die Steuerförderungen nach § 7h und § 7i EStG. Sie richten sich an Investoren, die in sanierungsbedürftige Immobilien investieren – entweder in förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten oder in Baudenkmälern mit Denkmalschutz. Werden an solchen Objekten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, können die entsprechenden Kosten über Sonderabschreibungen sehr viel schneller abgeschrieben werden als üblich. Konkret erlaubt § 7h EStG (Sanierungsgebiet) eine Abschreibung der begünstigten Modernisierungskosten zu 100 % über nur 12 Jahre. Dabei können in den ersten 8 Jahren jeweils 9 % und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 % der Sanierungskosten pro Jahr angesetzt werden. Dasselbe Abschreibungstempo gilt nach § 7i EStG für denkmalgeschützte Gebäude.

Beispiel: Ein Investor erwirbt ein historisches Mehrfamilienhaus in einem Sanierungsgebiet und investiert 150.000 € in anerkannte Modernisierungsmaßnahmen.

Ohne Steuerförderung könnten diese 150.000 € bei Baujahr nach 1924 nur linear mit 2 % p.a. (also 3.000 € pro Jahr) abgeschrieben werden, was – bei Spitzensteuersatz 45 % – knapp 1.350 € Steuerersparnis jährlich brächte.

Mit Sonder-AfA nach § 7h EStG hingegen sind in den ersten 8 Jahren je 13.500 € (9 % p.a.) und in den folgenden 4 Jahren je 10.500 € (7 % p.a.) absetzbar. Das ergibt in den ersten Jahren eine steuerliche Entlastung von rund 6.075 € pro Jahr (bei 45 % Steuersatz) – also ein Mehrfaches dessen, was ohne die Förderung möglich wäre. Nach 12 Jahren sind die kompletten 150.000 € steuerlich geltend gemacht. Voraussetzung für diese hohen Abschreibungen ist, dass die Maßnahmen mit der Kommune bzw. Denkmalbehörde abgestimmt wurden und den jeweiligen gesetzlichen Anforderungen entsprechen (z.B. Maßnahmen zur Beseitigung städtebaulicher Missstände im Sanierungsgebiet, denkmalgerechte Sanierung mit Bescheinigung des Amtshauptdenkmalschutzes etc.).

Hinweis

Für Eigentümer, die selbst im Objekt wohnen, gibt es im Übrigen eine ähnliche Förderung: Nach § 10f EStG können bei Denkmal- oder Sanierungsobjekten 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre verteilt als Sonderausgaben abgezogen werden.

Insgesamt bieten Sanierungs- und Denkmal-AfA einen starken Anreiz, in die Aufwertung alter Bausubstanz zu investieren. Der Investor wird durch die Steuerersparnis für einen Teil des Aufwands quasi entschädigt. Gleichzeitig bleibt die normale lineare Gebäude-AfA für die Anschaffungskosten des Altbaus weiterhin bestehen – die Sonderabschreibungen kommen also zusätzlich obendrauf. Dadurch lässt sich in den Jahren nach Sanierung oft ein steuerlicher Verlust aus Vermietung ausweisen, weil Abschreibung und Zinsen die Mieteinnahmen übersteigen. Diesen Verlust kann man mit anderen Einkünften verrechnen und so die Gesamtsteuerlast reduzieren.

Neue Sonderabschreibung (§ 7b EStG) für Neubauten (Baubeginn ab 30.09.2023)

Neben Altbauten fördert der Gesetzgeber auch den Neubau von Mietwohnungen steuerlich. Im Jahressteuergesetz 2022 wurde die Sonderabschreibung nach § 7b EStG neu belebt und sogar ausgeweitet, um den Wohnungsneubau anzukurbeln. Investoren, die neue Mietwohnungen bauen oder kaufen, können nun zusätzlich zur regulären AfA eine befristete Sonder-AfA von 5 % jährlich für vier Jahre in Anspruch nehmen. Das bedeutet, im Jahr der Fertigstellung (oder Anschaffung) und in den drei folgenden Jahren lassen sich insgesamt bis zu 20 % der Baukosten extra absetzen. Diese Abschreibung kommt zusätzlich zur normalen linearen Gebäudeabschreibung (die für nach 2023 fertiggestellte Wohngebäude übrigens auf 3 % pro Jahr erhöht wurde, entsprechend 33 Jahre Nutzungsdauer).

Die Voraussetzungen für die § 7b-Sonderabschreibung sind allerdings eng gefasst, um die Förderung gezielt auf bezahlbaren, energieeffizienten Wohnraum zu konzentrieren. Wichtig ist zunächst der Zeitraum: Der Bauantrag (bzw. die Bauanzeige) muss zwischen dem 01.01.2023 und 30.09.2029 gestellt werden – das Datum des Baubeginns oder der Fertigstellung ist dagegen unerheblich. Außerdem muss wirklich neuer Wohnraum geschaffen werden, sei es durch Neubau, Dachaufstockung oder Nutzungsänderung (z.B. aus einem Büro wird eine Wohnung); rein ersetzende Neubauten (Abriss und Neubau an gleicher Stelle ohne neuen zusätzlichen Wohnraum) sind ausgeschlossen. Eine zentrale Anforderung ist der energetische Standard: Gefördert werden nur KfW-Effizienzhaus 40 NH Neubauten mit Nachhaltigkeitszertifikat (QNG-Siegel). Dies stellt sicher, dass die Wohnungen hohen Energiespar- und Umweltanforderungen genügen.

Zuletzt gibt es Kostenobergrenzen: Die Baukosten dürfen 5.200 € pro m² Wohnfläche nicht überschreiten. Bis zu dieser Schwelle kann die Sonder-AfA genutzt werden, wobei als förderfähige Bemessungsgrundlage maximal 4.000 € pro m² angesetzt werden. Liegen die tatsächlichen Kosten darüber (zwischen 4.000 und 5.200 €/m²), bleibt der Mehrbetrag unberücksichtigt; übersteigen die Kosten 5.200 €/m², entfällt die Begünstigung vollständig. Mit dieser Deckelung soll die Förderung auf kosteneffizienten Wohnungsbau begrenzt werden.

Beispiel: 

Ein Investor errichtet ein Mietshaus mit 8 Wohnungen und 300 m² Wohnfläche. Die gesamten Bau- und Herstellungskosten betragen 1,2 Millionen €, was 4.000 €/m² entspricht – damit werden die Voraussetzungen (Kosten unter 5.200 € und Effizienzhaus 40-Standard) erfüllt. Neben der normalen linearen Abschreibung von 3 % (36.000 € p.a.) kann nun jährlich eine Sonderabschreibung von 5 % auf 1,2 Mio. € geltend gemacht werden, also 60.000 € pro Jahr für vier Jahre. Im Ergebnis erhöht sich die jährliche Abschreibung in diesen Anfangsjahren auf 96.000 € (60.000 € Sonder-AfA + 36.000 € linear). Nach Ablauf der vier Jahre läuft die Sonder-AfA aus; die normale AfA bleibt und gewährleistet auch langfristig Steuerentlastung. Wichtig: Die geförderte Wohnung muss mindestens zehn Jahre vermietet bleiben – Eigenbedarf oder Verkauf in diesem Zeitraum führen zum rückwirkenden Wegfall der Sonderabschreibungen.

Zudem ist die Förderung eine De-minimis-Beihilfe der EU, d.h. pro Investor ist der Vorteil auf 300.000 € innerhalb von drei Jahren begrenzt. Nichtsdestotrotz – gerade in Kombination mit der erhöhten linearen AfA (3 % ab 2023) und der wieder zugelassenen degressiven AfA (5 % vom Restwert zu Beginn), ermöglicht § 7b EStG für Neubauinvestoren in den ersten Jahren Abschreibungen von bis zu 10 % der Baukosten pro Jahr, was die Steuerlast drastisch senken kann.

Liquiditätsvorteil: Wenn AfA höher ist als die Tilgung

Hohe Abschreibungen haben nicht nur auf dem Papier Charme, sondern erzeugen einen echten Liquiditätsvorteil. Denn Abschreibung ist ein nicht zahlungswirksamer Aufwand – die Immobilie verliert zwar buchhalterisch an Wert, aber dem steht kein Geldabfluss gegenüber. Im Gegensatz dazu muss eine Darlehenstilgung tatsächlich aus der eigenen Tasche bezahlt werden, ist jedoch steuerlich nicht absetzbar. Idealerweise strebt ein Investor daher an, dass seine jährliche Abschreibung (AfA) mindestens so hoch ist wie die anfängliche Tilgung des Immobilienkredits.

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus wird zu 100 % fremdfinanziert mit einem Darlehen, dessen anfängliche Tilgung 2 % p.a. des Kreditbetrags beträgt. Angenommen, diese anfängliche Tilgungsrate entspricht 5.000 € pro Jahr. Gleichzeitig beläuft sich die jährliche Abschreibung (durch Kombination der oben genannten Optimierungen) auf 10.000 € pro Jahr. Diese 10.000 € können steuerlich als Werbungskosten abgezogen werden, wodurch – bei z.B. 40 % Grenzsteuersatz – 4.000 € weniger Einkommensteuer gezahlt wird. Damit deckt der Staat 4.000 € der Tilgung ab. Der Investor zahlt effektiv nur 1.000 € der jährlichen Kreditrückführung aus dem eigenen Nettogeld, obwohl 5.000 € an Schulden getilgt wurden.

Hinweis

In Extremfällen kann die Steuerersparnis sogar die gesamte Tilgung aufwiegen, sodass der Vermögensaufbau (die Entschuldung der Immobilie) nahezu vollständig aus ersparten Steuern finanziert wird.

Zu bedenken ist zudem, dass Verkaufsgewinne bei privat gehaltenen Immobilien nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei sind. Durch Verkauf der Immobilie können die Steuerersparnisse steuerfrei realisiert werden – die Steuerersparnis bleibt dauerhaft.

Weitere Abschreibungsmöglichkeiten: Inventar, Außenanlagen, energetische Sanierung

Neben Gebäuden selbst können auch andere, oft übersehene Bestandteile einer Immobilieninvestition steuerlich abgeschrieben werden. Insbesondere bewegliches Inventar und bestimmte Außenanlagen bieten zusätzliche Abschreibungspotenziale:

• Bewegliches Inventar (Mobilien): Hierzu zählen z.B. Einbauküchen, Elektrogeräte, Möblierung oder andere Ausstattungsgegenstände, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind. Solche Gegenstände unterliegen in der Regel einer viel kürzeren Nutzungsdauer als das Gebäude. Eine Einbauküche etwa wird steuerlich auf 10 Jahre abgeschrieben. Das bedeutet: Wird beim Kauf einer Immobilie der Wert der mitgekauften Küche separat ausgewiesen (z.B. 10.000 €), so können jährlich 1.000 € AfA dafür angesetzt werden – statt lediglich 200 € pro Jahr, wenn dieser Betrag Teil des Gebäude-Kaufpreises wäre (denn 10.000 € über 50 Jahre = 200 €/Jahr). Die Steuerersparnis aus dem Küchen-Anteil tritt also fünfmal schneller ein. Diese Aufteilung reduziert nicht nur die Einkommenssteuer, sondern spart auch Grunderwerbsteuer, da für bewegliche Güter keine Grunderwerbsteuer anfällt.

  
  

• Außenanlagen: Kosten für Außenanlagen wie Gartenwege, Zäune, Carports, Beleuchtung oder Spielplatzgeräte können häufig ebenfalls getrennt vom Gebäude erfasst werden. Ihre Nutzungsdauer ist erfahrungsgemäß kürzer als die des Gebäudes – je nach Anlage oft zwischen 10 und 20 Jahren. Wenn z.B. bei einem Mehrfamilienhaus 30.000 € des Kaufpreises auf Außenanlagen (Pflaster, Hofeinfahrt, Zaun etc.) entfallen, kann dieser Anteil vielleicht über 15 Jahre abgeschrieben werden (≈ 2.000 € pro Jahr) statt über 50 Jahre (600 € pro Jahr). Die höhere Abschreibung auf Außenanlagen bringt zusätzliche Steuerersparnisse in den ersten Jahren. Auch hier gilt: Voraussetzung ist, dass im Kaufvertrag oder in der Bauabrechnung die Kosten für solche Anlagen klar getrennt ausgewiesen werden.

  
  

• Energetische Sanierungen nach § 35c EStG: Für selbstgenutzte Wohneigenheime – also nicht für vermietete Immobilien, sondern das eigene Haus oder die Eigentumswohnung des Steuerpflichtigen – hat der Gesetzgeber ab 2020 einen speziellen Steuerbonus eingeführt. Gemäß § 35c EStG können bestimmte energetische Maßnahmen (z.B. Wärmedämmung, Erneuerung der Heizung, Fenstertausch, Einbau einer Lüftungsanlage etc.) mit direkten Steuerermäßigungen geltend gemacht werden. Verteilt über drei Jahre lassen sich 20 % der Sanierungskosten (max. 40.000 € pro Objekt) unmittelbar von der Steuerschuld abziehen. Konkret erfolgt der Abzug in Höhe von 7 % im Jahr der Baumaßnahme und im folgenden Jahr (max. 14.000 € pro Jahr) sowie 6 % im dritten Jahr (max. 12.000 €).

Hinweis

Für Vermieter ist § 35c nicht anwendbar (da er eben an eigene Wohnnutzung geknüpft ist); Vermieter können energetische Maßnahmen jedoch wie üblich als Erhaltungsaufwand sofort absetzen oder über die AfA verteilen. Dennoch sollten auch Investoren § 35c im Hinterkopf behalten – etwa, wenn sie eine Immobilie teils vermieten und teils selbst nutzen (z.B. das Dachgeschoss selbst bewohnen und Erdgeschoss vermieten): Dann könnten energetische Maßnahmen am selbstgenutzten Teil unter § 35c fallen, während am vermieteten Teil die Aufwendungen als Werbungskosten absetzbar sind. Insgesamt zeigt sich: Ob Mobiliar, Außenanlage oder energetische Verbesserung – jede Komponente einer Immobilie sollte steuerlich analysiert werden, um alle zulässigen Abschreibungen auszuschöpfen.

Fazit

Die Beispiele zeigen, wie durch kluge Kombination verschiedener legaler Steuergestaltungsmaßnahmen die Steuerlast in den ersten Jahren des Immobilieninvestments dramatisch gesenkt werden kann. Ob durch ein Restnutzungsdauergutachten für höhere AfA-Sätze, Sonderabschreibungen für besondere Bauprojekte, die geschickte Aufteilung von Kaufpreis und Finanzierung oder das Ausschöpfen aller kleinen Abschreibungsposten – jeder dieser Hebel verbessert die Nachsteuer-Rendite der Immobilie. Natürlich erfordern solche Gestaltungen fachkundige Planung und oftmals Abstimmung mit Gutachtern, Behörden und Finanzberatern. Doch der Aufwand lohnt sich: Am Ende behält der Investor mehr von seinen Mieteinnahmen in der Tasche und kann diesen Überschuss nutzen, um schneller Vermögen aufzubauen – sei es durch schnellere Entschuldung der Immobilien oder Reinvestition in neue Objekte. Steueroptimierung ist somit ein essenzieller Baustein beim Aufbau von Immobilienvermögen und sollte von jedem Investor bedacht werden, der nachhaltig und effizient ein Immobilienportfolio aufbauen möchte.